Суд с застройщиком за просрочку

Содержание

Взыскание неустойки с застройщика

Нет времени вникать? Позвоните нам ☎ 8 (812) 992-39-98.

Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения

Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Срок передачи квартиры наступил,

а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.

В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.

Неустойка выплачивается

за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.

Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.

При цене договора 3 млн. руб.

и просрочке с 01.01.18 по 01.08.18 размер неустойки для участника долевого строительства — физического лица составит 308850 руб. исходя из следующего расчета:

Цена договора 3000000 руб.
С 01.01.18 по 01.01.18 — 213 дней
Ставка рефинансирования 7.25% 3000000 х 213 х 2 х 1/300 х 7.25% = 308 850 руб. Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ Ждать получения квартиры? Обратите внимание:

в случае если застройщик направил вам сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче, а вы уклоняетесь от его приемки, не указывая при этом на недостатки объекта, то это является основанием для освобождения застройщика от ответственности в виде неустойки.

Если у вас есть претензии

по качеству объекта строительства, то в этом случае, чтобы не лишиться неустойки, не нужно уклоняться от подписания приемопередаточного акта.

Есть заблуждение,

что недостатки квартиры нужно указывать в акте приема-передачи. Это не так.

Акт приема-передачи квартиры должен подтверждать факт передачи и приема квартиры, а не наличия в нем недостатков.

Поэтому, если вы обнаружили

в передаваемой вам застройщиком квартире недостатки, то вам нужно потребовать от застройщика составления отдельного акта с указанием несоответствий объекта договору и/или строительным нормам.

Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта

Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.

Если в передаваемом вам объекте

долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.

Разумным сроком следует считать срок,

достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.

Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.

Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.

Если объект долевого строительства имеет недостатки,

наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.

Как взыскать неустойку: порядок действий

Чтобы взыскать с застройщика неустойку, нужно совершить следующие действия:

  • собрать необходимые документы
  • правильно рассчитать неустойку
  • направить претензию застройщику
  • разработать тактику взыскания неустойки (общий порядок, изменение подсудности спора, дробное взыскание, взыскание через цессию и т.п.)
  • посоветоваться с юристом, как лучше сделать
  • подготовить документы и подать в суд на застройщика (исковое заявление, приложения в соответствии с процессуальным законом, пакет документов для застройщика и третьих лиц)
  • своевременно готовить и подавать в суд необходимые процессуальные документы (ходатайства, заявления, письменные объяснения)
  • выиграть дело в суде у юристов застройщика
  • подготовить возражения на апелляционную жалобу застройщика
  • выиграть дело у юристов застройщика в суде апелляционной инстанции
  • получить вступившее в законную силу решение суда
  • подготовить и подать заявление о выдаче исполнительно листа
  • получить исполнительный лист
  • узнать, в каких банках/банке у застройщика открыты счета/счет
  • подготовить заявление об исполнении банком требований исполнительного листа в порядке ст.8 ФЗ об исполнительном производстве
  • предъявить исполнительный лист в банк
  • в случае неисполнения банком требований исполнительного листа подготовить заявление об отзыве исполнительного листа из банка
  • узнать какое у должника — застройщика имеется имущество, на которое может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства
  • подготовить заявление в Службу судебных приставов о возбуждении исполнительного производства
  • подать заявление в Службу судебных приставов о возбуждении исполнительного производства
  • подготовить и подать ходатайство в Службу судебных приставов о наложении ареста на имущество застройщика и денежные средства на счетах
  • контролировать ход исполнительного производства и эффективность действий судебного пристава — исполнителя

Какие документы нужны для взыскания неустойки

Для взыскания неустойки с застройщика вам потребуются следующие документы:

➀ Договор с застройщиком и первоначальным кредитором.

В большинстве случаев это будет договор долевого участия в строительстве.

Современные разъяснения Верховного суда России

позволяют применять ответственность застройщика в виде неустойки и в том случае, когда был заключен не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи.

Если вы заключили договор, в результате исполнения которого

должны были получить в собственность квартиру или иной объект строительства, и сроки передачи были нарушены, то вам нужно посоветоваться с юристом для того, чтобы понять, можно ли взыскать по нему с застройщика неустойку, установленную законом об участии в долевом строительстве.

Если вы приобрели права требования участника долевого строительства путем заключения договора цессии (уступки права) с первоначальным кредитором — дольщиком, то такой договор тоже понадобится при составлении юристом заявления в суд.

Необходимо оценить объем переданных по цессии прав. Кроме этого, имеет значение, кто являлся первоначальным кредитором — физическое или юридическое лицо.

➁ Приложения и дополнительные соглашения к договору.

Обратите внимание на этот пункт.

Не все приложения и/или дополнительные соглашения нужно прикладывать к исковому заявлению в суд.

Бывают ситуации, когда этого лучше не делать. Обязательно покажите юристу все подписанные вами приложения и дополнительные соглашения к договору.

Не нужно пытаться скрыть какие-то обстоятельства или документы, считая это несущественным.

➂ Документы, подтверждающие исполнение вами обязательств по оплате цены договора.

Обычно это платежные документы на внесение денег за счет собственных средств и документы, подтверждающие перечисление банком заемных денег по кредитному договору.

И в том и в другом случае нужно взять в банке копии заверенных банком платежных поручений на каждый платеж.

Неустойка рассчитывается от цены договора с застройщиком, поэтому в суде потребуется подтверждение оплаты всей суммы по договору с застройщиком.

➃ Копия паспорта дольщика, справка о регистрации форма 9 или свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика можно подать в соответствии с правилами законодательства о защите прав потребителей об альтернативной подсудности в суд по месту жительства или пребывания потребителя — дольщика.

В этом случае потребуются документы в обоснование выбора именно этого суда и подтверждающие адрес вашего места жительства или пребывания.

➄ Переписка с застройщиком.

Если вы вели какую-то переписку с застройщиком во время строительства или застройщик направлял вам какие-то уведомления, письма и т.п., то такие документы также обязательно показать юристу, который будет заниматься вашим делом.

Такие документы могут повлиять на период начисления неустойки, а также являться доказательствами определенных обстоятельств по делу.

➅ Документы, подтверждающие ваши убытки.

Если в связи с нарушением застройщиком срока передачи вам квартиры вы были вынуждены понести какие-то расходы, их необходимо заявлять к взысканию отдельно.

Убытками в данном случае признаются все расходы, которые участник долевого строительства вынужден был понести в связи с нарушением застройщиком его прав.

При этом нужно доказать действительную необходимость (вынужденность) несения таких расходов.

Чаще всего при просрочке в передаче квартиры застройщиком убытки дольщика составляют расходы по аренде жилья.

Например, родители вложили деньги в строительство квартиры в другом городе для ребенка — будущего студента. Ребенок поступил в институт, а квартира к этому моменту не построена или не передана. Приходится снимать жилье и нести расходы.

Документами, доказывающими убытки в данном случае будет:

  • договор аренды жилья
  • документы, подтверждающие расходы по арендной плате
  • документы в обоснование вынужденности несения расходов, подтверждающие поступление ребенка в институт

Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры

Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.

Вопрос этот вызван непониманием

фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»

Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?

Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?

Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?

Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.

Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».

Рассмотрим на примере что это значит

Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.

То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16

При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).

Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.

Дожидаться передачи квартиры или нет?

Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.

Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?

И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?

Мы в работе обычно рекомендуем

не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.

Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.

И неизвестно, чем это все закончится.

Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.

При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.

Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.

Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.

Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.

Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.

Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.

Судебный пристав – исполнитель

или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.

Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.

Претензия застройщику о выплате неустойки

Для начала нужно составить и направить застройщику претензию о выплате неустойки в добровольном порядке.

Смотрите подробный материал, как правильно составить и направить застройщику претензию.

Обратите внимание, что составление претензии — важное юридически значимое действие.

В случае, если ваши требования

о выплате неустойки застройщик добровольно не удовлетворит, а в 99% случаев так оно и будет, то содержание претензии, как она была направлена и т.п. обстоятельства будут иметь серьезные правовые последствия при рассмотрении дела в суде.

По делу о взыскании неустойки в суде претензия и сопутствующие документы — это одно из ключевых доказательств по делу, от содержания которого зависит, в том числе, взыскание штрафа.

Претензию должен составлять юрист, который будет заниматься взысканием неустойки в суде.

Он должен готовить этот документ в большей степени для себя, а не для вас, потому что ему с ним в дальнейшем работать.

Если претензия была составлена неправильно,

то её можно составить заново, но, во-первых, теряется много времени, а во-вторых, если основания предъявленных в претензии требований будут различаться — юристы застройщика 100% будут ссылаться на это в суде как на основание для отказа вам в иске, как минимум в части штрафа.

Поэтому мы бесплатно составляем претензии к застройщикам города Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Как подать в суд на застройщика о взыскании неустойки

После того, как претензия составлена, направлена и не удовлетворена застройщиком в добровольном порядке, можно начинать готовить документы для обращения в суд.

Посмотрите подробный материал, как подать в суд на застройщика.

Но самое главное здесь – это не правильно составить документы, а получить максимальную сумму взыскания.

А для этого нужно определить, в каком порядке в вашем случае нужно взыскивать неустойку:

  • путем подачи иска в общем порядке в суд общей юрисдикции
  • путем разделения права требования неустойки на несколько частей с раздельным предъявлением исков
  • путем проведения уступки права требования юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю с последующим обращением с иском в арбитражный суд
  • смешанный вариант

Не будучи юристом, вам этого не сделать.

Поэтому, даже если вы не хотите нести расходы на оплату труда юристов, вы можете хотя бы просто посоветоваться с ним, как правильно поступить в вашем случае, чтобы получить максимальную сумму взыскания.

Это важно, потому что суды общей юрисдикции по практике снижают размер неустойки в среднем от 3 до 20 раз. При этом, чем больше период просрочки, и, соответственно, больше размер неустойки, тем больше суды его снижают, хотя по логике должно быть ровно наоборот.

Вы можете бесплатно посоветоваться с нашими юристами по вопросу правильного и наиболее эффективного взыскания неустойки с застройщиков города Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Позвоните по телефону или заполните форму на сайте.

Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку

Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.

На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.

Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.

Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.

Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.

Поэтому застройщики в 99% случаев

не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.

Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.

По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.

Но на практике происходит так,

что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.

Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,

не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.

Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.

Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.

Сразу нужно оговориться,

что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.

Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.

Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:

  • изменение подсудности спора на более лояльный суд
  • дробление права требования неустойки
  • уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
  • смешанная схема

Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:

  • размер подлежащей взысканию неустойки
  • действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
  • имущественное положение застройщика
  • подсудность спора
  • судебную практику по данному застройщику
  • прочие обстоятельства

Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.

Взыскание неустойки если договор не долевого участия

Вероятно, что вы приобрели права

на получение квартиры, не заключая при этом договор долевого участия в строительстве, а каким-то иным способом:

  • заключили договор уступки права требования с участником долевого строительства,
  • предварительный договор долевого участия в строительстве,
  • предварительный договор купли-продажи,
  • договор вступления в жилищно-строительный кооператив
  • или иной.

В случае нарушения ваших прав

на своевременное получение квартиры, или неудовлетворения вашего требования об устранении строительных недостатков передаваемой вам квартиры, возникает вопрос: какую ответственность должен понести за это застройщик.

На сегодняшний день существует практика

взыскания неустоек, установленных законом об участии в долевом строительстве, применительно к ситуациям, когда был заключен другой договор.

Каждая ситуация индивидуальна, поэтому вам нужно показать документы юристу общества защиты прав потребителей и посоветоваться — можете ли вы рассчитывать на взыскание неустойки и в каком размере.

Взыскание убытков сверх неустойки

В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.

По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.

Это означает,

что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.

То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.

При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.

В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.

Что такое убытки участника долевого строительства?

Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.

Такие расходы:

  • должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
  • должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
  • должны быть обязательно подтверждены документально
  • должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)

Как получить деньги по решению суда

После вступления в законную силу решения суда о взыскании неустойки с застройщика нужно получить исполнительный лист — документ, на основании которого производится непосредственно взыскание денежных средств в вашу пользу с застройщика.

Для получения исполнительного листа нужно написать соответствующее заявление в свободной форме, в котором указать номер дела, судью, дату вынесения решения по делу, свои Ф.И.О. и процессуальное положение в деле, номер телефона для связи.

Это заявление нужно подать в приемную суда

или направить по электронной почте суда. Посмотрите на сайте суда, который рассматривал ваше дело по первой инстанции, порядок получения исполнительного листа — в разных судах он может отличаться.

В заявлении укажите, что получите исполнительный лист на руки. Не просите направить его в службу судебных приставов.

В назначенный работниками отдела суда по обеспечению судопроизводства день получите исполнительный лист.

Если не получить исполнительный лист в назначенный день — его направят вам почтовым отправлением.

Это плохо, потому что в этом случае

вы тратите много лишнего времени на его получение и кроме этого он может потеряться, или вам просто не принесут извещение о поступлении почтового отправления, и оно уйдет обратно в суд (хранится на почте всего 7 дней).

Получив исполнительный лист его нужно подать в банк, в котором у застройщика открыт счет для его исполнения банком в порядке, установленном ст.8 ФЗ об исполнительном производстве.

Для этого нужно составить соответствующее заявление с соблюдением всех требований закона об исполнительном производстве.

Скачайте образец заявления об исполнении банком требований исполнительного листа.

На момент написания статьи еще возможна ситуация, при которой у застройщика одновременно может быть открыто более одного счета, поэтому в первую очередь исполнительный лист нужно предъявить в тот банк, где выше вероятность наличия или скорого поступления денежных средств.

Если вы не обладаете информацией,

в каких банках у должника — застройщика открыты счета, или где больше вероятность скорейшего взыскания денег, либо, если после предъявления исполнительного листа в банк на протяжении длительного периода времени (до 3 недель) деньги вам не поступают, то советуем отозвать исполнительный лист из банка и подать его в службу судебных приставов.

Для этого нужно написать заявление о возбуждении исполнительного производства в соответствующий месту нахождения вашего должника — застройщика отдел Службы судебных приставов.

Скачайте образец заявления о возбуждении исполнительного производства.

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за просрочку

  • Чтобы сохранить этот материал в
    избранное, войдите или зарегистрируйтесь Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства. Раздел «Избранное» доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»? Удалить Материал удален из «Избранного»
  • Чтобы сохранить этот материал в
    избранное, войдите или зарегистрируйтесь Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства. Раздел «Избранное» доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»? Удалить Материал удален из «Избранного»

Андрей Гордеев / Ведомости

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство. Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства. Антикризисные меры в основном касаются нарушения срока строительства и передачи домов дольщикам. Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, и позволят снизить финансовую нагрузку, объяснил министр строительства Владимир Якушев.

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г. До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных. Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г. не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства.

Ранее вице-премьер России Марат Хуснуллин не исключал задержки передачи квартир дольщикам из-за коронавируса. Из-за введения режима повышенной готовности у застройщиков действительно могут увеличиться сроки строительства и возникнуть задержки передачи объектов, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. В этой связи предложенные правительством меры действительно необходимы, говорит он: они помогут снизить затраты на судебные тяжбы и выплаты компенсаций дольщикам в случае изменения сроков ввода по не зависящим от застройщиков причинам и бороться с таким явлением, как потребительский терроризм. Этими мерами государство снимает с застройщиков нагрузку в виде финансовых санкций, неустоек и убытков, которые могут сейчас возникнуть, она необходима, соглашается вице-президент компании «Инград» Федор Сапронов.

Однако только этих мер недостаточно, считают участники рынка. Новые правила нужно вводить точечно, в ручном режиме, комплексно оценивая финансовое положение каждой компании, указывает Колочинский: иначе возможностью не включать объект в реестр проблемных могут воспользоваться недобросовестные застройщики. А это может ввести в заблуждение покупателей жилья, руководствующихся реестром при выборе новостройки. Эффективной мерой, способной поддержать девелоперов в сложный момент, Колочинский называет компенсацию за счет государства заработной платы сотрудникам, оставшимся без работы на время карантина: «Несмотря на приостановку части работ, затраты на обеспечение их трудовой деятельности не изменились, что представляется несправедливым по отношению к работодателям». «Также мы очень надеемся на разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов для строящихся проектов», – говорит генеральный директор «Сити – XXI век» Антон Борисенко. Другими важными мерами, по его мнению, могли бы стать отсрочка аренды за землю на период распространения коронавируса, «налоговые каникулы» для девелоперов, проектных и инжиниринговых компаний, а также снижение административной нагрузки за счет отмены внеплановых выездных проверок и переноса плановых проверок на более поздний период. «Эти меры позволят отрасли пережить падение продаж, которое неизбежно наступит», – считает Борисенко.

ПУТЕВОДИТЕЛЬ по взысканию неустойки с застройщика

ПУТЕВОДИТЕЛЬ по взысканию неустойки с застройщика

К сожалению, очень многие застройщики нарушают сроки передачи квартир.
А вопросы, касающиеся взыскания неустойки, являются самыми популярными у дольщиков.

Ежедневно мы отвечаем на множество вопросов, связанных с взысканием неустойки. Поэтому знаем, какие вопросы возникают у дольщиков при взыскании неустойки с застройщика по ДДУ.

Поэтому, мы решили объединить все ответы в одну статью, которая будет полезна для каждого дольщика.

Мы уверены, что после ее прочтения у вас сложится более четкое представление о том, что такое неустойка, как её рассчитать и самое главное получить. Итак, поехали.

? СОДЕРЖАНИЕ:

1.Что такое неустойка и каков её размер?

2. С какого момента у дольщика возникает право на неустойку?

3. До какого момента начисляется неустойка?

4. Когда лучше взыскивать неустойку?

5. Давайте рассчитаем сумму неустойки.

6. Что еще можно предъявить застройщику?

7. Готовим письменное требование для застройщика (с образцами).

8. Как правильно направить (вручить) требование застройщику?

9. Почему важно предъявить застройщику требование до обращения в суд?

10. Ждем реакцию застройщика.

11. Готовимся к суду!

12. В какой суд обращаться?

13. Какую госпошлину платить? Давайте рассчитаем!

14. Куда платить госпошлину?

15. Подаем иск в суд.

16. Рассмотрение иска судом.

17. Получение решения и исполнительного листа.

18. Исполнение решения суда. Получение денег.

1.Что такое неустойка и каков ее размер?

Для начала давайте определимся — что такое неустойка за нарушение срока передачи квартиры.

Неустойка (пени) — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренного договором долевого участия.

Эта обязанность предусмотрена ч.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

Размер неустойки определен там же – 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Таким образом получаем формулу для расчета неустойки:

Неустойка = 1/150 x Ключевая ставка x Цена договора/100 x Кол-во дней просрочки

Эту формулу и необходимо использовать для расчета. Ниже мы разберем ее более подробно на конкретном примере. Идем дальше.

2. С какого момента у дольщика возникает право на неустойку?

На самом деле этот вопрос частенько возникает у дольщиков. При этом, есть те кто полагает, что неустойку необходимо взыскивать с момента, когда застройщик нарушил срок окончания строительства дома (ввода в эксплуатацию).

Но мы с вами знаем, что право на неустойку возникает именно с момента нарушения застройщиком срока передачи вам квартиры. Да, именно с этого момента!

В вашем договоре с застройщиком этот срок обязательно предусмотрен.

Это может быть такая формулировка – «не позднее 31 марта 2020 года», или вот такая – «не позднее 1 квартала 2020 года». Но срок указан обязательно.

В приведенных примерах обе формулировки обозначают один и тот же крайний срок передачи квартиры – 31 марта 2020 года (включительно).

Если застройщик не передал квартиру до указанного срока, то с 01 апреля 2020 года у дольщика возникает право на получение неустойки за каждый день просрочки.

3. До какого момента начисляется неустойка?

Здесь все просто. Неустойка начисляется до момента фактической передачи вам квартиры, то есть до даты подписания акта приема-передачи.

При этом день подписания акта приема-передачи также учитывается в периоде за который начисляется неустойка.

4. Когда лучше взыскивать неустойку?

Давайте разберем два примера.

Пример 1:
Застройщик должен был передать квартиру Николаю в канун нового года – не позднее 31.12.2015. Однако этого не произошло и новогоднее настроение Николая было испорчено. Квартиру он получил по акту приема-передачи только 30.06.2016 года. Сразу после этого он воспользовался своим правом на получение неустойки за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 и следующий новый год он встретил в путешествии.

Как видно из данного примера – просрочка была, но она была небольшой (если сравнивать, например, с объектами компании Дальпитерстрой). Поэтому в данной ситуации вполне логичным было взыскать неустойку после получения квартиры.

Пример 2:
В договоре долевого участия у Ирины был предусмотрен срок передачи квартиры – не позднее 31 мая 2014 года. Однако просрочка длилась уже больше двух лет, а «свет в конце туннеля» отсутствовал. Сроки постоянно переносились.
Тогда Ирина, обратилась в суд и взыскала с застройщика неустойку за период с 01 июня 2014 года – 05 июля 2016 года. Квартира была передана ей только 01 мая 2017 года.
После приемки, Ирина вновь обратилась в суд и взыскала неустойку, но уже за оставшийся период – с 06 июля 2016 года по 01 мая 2017 года. Полученных денег хватило на ремонт и бытовую технику. Также удалось частично погасить ипотеку.

В подобной ситуации, при существенной просрочки, имеет смысл взыскивать неустойку не дожидаясь передачи квартиры, а когда она будет передана – взыскать за оставшийся период.

Таким образом, решение о том, когда же все таки взыскивать неустойку в большинстве случаев зависит от конкретной ситуации со строительством и длительности просрочки застройщика.

5. Давайте рассчитаем сумму неустойки.

Для удобства предлагаю разобрать эту процедуру наглядно, на конкретном примере:

Вадим приобрел в строящемся доме трехкомнатную квартиру за 8,7 миллионов рублей. Квартиру должны были передать не позднее сентября 2015 года. Но застройщик просрочил передачу почти на полтора года и подписал акт только 15 февраля 2017 года. Вадим решил компенсировать свои неудобства и потребовать с застройщика неустойку.

Для расчета неустойки будем использовать формулу о которой мы уже знаем:

1/150 x Ключевая ставка x Цена договора/100 x Кол-во дней просрочки

Что означает каждая из составляющих формулы:

1/150 – величина, установленная законом для физических лиц;

Ставка рефинансирования – с 01 января 2016 года вместо ставки рефинансирования примеряется ключевая ставка. Она устанавливается Банком России и ее размер всегда можно выяснить на официальном сайте

На момент передачи квартиры Вадиму, ее размер составлял 9,75%.

Цена договора – это та сумма, которую вы заплатили по договору долевого участия. В рассматриваемом примере цена договора = 8 700 000 рублей.

Количество дней просрочки – период с момента начала просрочки передачи квартиры и до момента фактической передачи. В нашем случае этот период составляет 503 дня (с 01.10.2015 по 15.02.2017).

Теперь подставляем все исходные данные в формулу и производим расчет суммы неустойки:

1/150 x 9,75 x 8 700 000/100 x 503 = 2 844 465 рублей

Итак, мы выяснили, что Вадим имеет право на получение с застройщика неустойки в размере 2 844 465 рублей.

6. Что еще можно предъявить застройщику?

Помимо неустойки, которая предусмотрена законом и размер которой мы только что рассчитали, вы вправе предъявить застройщику следующие требования:

  • о компенсации морального вреда;
  • о возмещении убытков (например, расходов на вынужденную аренду жилья);

7. Готовим письменное требование для застройщика (с образцами).

Мы рассчитали сумму неустойки и теперь необходимо подготовить и направить (вручить) застройщику письменное требование об уплате неустойки. Обязательно письменное!

Вы можете составить требование самостоятельно, либо воспользоваться моим образцом, который я использую в ежедневной практической деятельности.

НАПИШИТЕ, и мы пришлем вам вот такой образец

В требовании необходимо указать:

  • Наименование застройщика (дополнительно можно указать ОГРН и ИНН);
  • ФИО дольщика и данные договора участия в долевом строительстве;
  • Все, что вы хотите получить от застройщика (неустойка, компенсация морального вреда, убытки);
  • Срок, в течение которого застройщик должен исполнить ваше требование (указывайте 10 календарных дней).

После того, как требование будет готово, распечатайте его в 2-х экземплярах (любые документы, которые вы готовите в адрес застройщика – всегда готовьте в 2-х экземплярах), обязательно подпишите каждый экземпляр и поставьте дату. Требование готово!

8. Как правильно направить (вручить) требование застройщику?

Передать свое требование застройщику вы можете одним из следующих способов:

1) Направить требование по почте.

Перед отправкой обязательно сверьте адрес застройщика, указанный в договоре, с его же юридическим адресом, указанным в выписке ЕГРЮЛ.

О том, как это сделать мы рассказывали в этой статье (смотреть). Если адреса не совпадают – лучше отправьте требование в оба адреса.

На почте обязательно заполните опись вложения в 2-х экземплярах.
В описи укажите – «Требование об уплате неустойки».

Работник почты обязан поставить штамп и собственноручно расписаться на обоих экземплярах описи. Тем самым он подтверждает, что вы отправляете именно те документы, которые указали в описи. Проследите, чтобы он не забыл это сделать! Иначе вашу опись нельзя будет считать доказательством отправки требования.

Само требование отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Экземпляр описи и квитанцию об отправке приложите к своему экземпляру требования и сохраните. Когда возвратиться уведомление о вручении с отметкой — также приложите его к вышеназванным документам.

Помните! Если придется обращаться в суд, эти документы обязательно вам потребуются.

2) Вручить требование в офисе застройщика.

Распечатываем требование в 2-х экземплярах и едем в офис застройщика. Даже если покупали квартиру через агентство – все равно в офис застройщика. И вручаем секретарю или другому лицу, ответственному за приемку входящей корреспонденции.

На вашем экземпляре сотрудник застройщика должен сделать соответствующую отметку о приемке — входящий номер и дата принятия.

Экземпляр с отметкой застройщика бережем «как зеницу ока»! Он потребуется вам в суде, если застройщик добровольно не удовлетворит ваше требование.

9. Почему важно предъявить застройщику требование до обращения в суд?

Во-первых — есть вероятность (минимальная, но все же есть), что застройщик, получив ваше требование предложит вам компромиссное решение. Это позволит избежать судебных тяжб и решить вопрос полюбовно.

Во-вторых — если вы сразу же пойдете в суд, минуя данный этап, вы лишитесь права на получение штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы.

Дело в том, что данный штраф взыскивается судом ТОЛЬКО в случае, когда застройщик отказался исполнить ваше законное требование в добровольном порядке.

10. Ждем реакцию застройщика.

После того, как требование направлено (вручено) необходимо дождаться истечения срока, отведенного застройщику для добровольного исполнения.

Еще раз напомним – этот срок вы должны указать в своем требовании. Мы рекомендуем указывать 10 календарных дней.

Если вы вручили требование в офисе застройщика, этот срок начинает течь со дня, следующего за днем вручения. Отсчитываем и ждем.

Если же требование направлялось вами по почте, тогда либо ждем, когда к вам придет уведомление о вручении, либо используем вот этот сервис Почты России для того, чтобы узнать, когда требование получено застройщиком.

Дни отсчитываем с момента получения застройщиком вашего требования на почте.

Если в указанный срок застройщик заплатил вам неустойку, либо вышел на связь с компромиссным решением – вы везунчик! ?

Если же застройщик ничего вам не заплатил (классическая ситуация), на связь не вышел и вообще проигнорировал ваше требование – начинаем подготовку к суду.

11. Готовимся к суду!

Для обращения в суд вам потребуется подготовить исковое заявление.

Оно должно отвечать обязательным требованиям процессуального законодательства (статьи 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ). В противном случае суд оставит ваш иск без движения и предложит устранить недостатки. А это означает, что вы потеряете время (в среднем +1 месяц).

При подготовке иска вы можете воспользоваться образцами из интернета. Но лучше проверенными. Или воспользоваться нашим Конструктором исков о взыскании неустойки по дду. Совершенно бесплатно.

Подготовленный иск необходимо распечатать в таком количестве экземпляров, сколько лиц участвует в деле + один для суда.

Обычно это 3 экземпляра: один для вас, один для ответчика, один для суда. Два экземпляра вы сдадите в суд, а на третьем (вашем) вам поставят отметку о поступлении иска.

Для каждого экземпляра (кроме вашего) необходимо подготовить копии документов, которые указаны в приложениях к иску. Не обязательно нотариальные. Суды принимают и обычные копии, а уже непосредственно в заседании сверяют их с оригиналами.

Каждый экземпляр иска обязательно подпишите!

12. В какой суд обращаться?

Закон о защите прав потребителей предоставляет вам право выбора.

Вы можете подать исковое заявление как в суд по месту вашего жительства, так и в суд по месту нахождения ответчика. А также по месту нахождения многоквартирного дома (месту исполнения договора) или в суд по договорной подсудности (если вашим ДДУ предусмотрен конкретный суд).

Так, например, если вы зарегистрированы в Московском районе Санкт-Петербурга, а застройщик в Невском — выбирайте сами в суд какого района вам удобнее обратиться.

13. Какую госпошлину платить? Давайте рассчитаем!

Порядок исчисления госпошлины при взыскании неустойки определен Налоговым кодексом РФ, а именно пп.1, п.1 ст.333.19:

При цене иска:

  • до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
  • от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
  • от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
  • от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
  • свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей;

Вы, как потребитель, освобождаетесь от уплаты госпошлины, если цена иска (то есть сумма ваших требований) меньше или равна 1 млн. рублей.

Если же сумма ваших требований больше 1 млн. рублей, тогда госпошлину заплатить придется, но с учетом льготы — она будет уменьшена на 13 200 рублей (это сумма госпошлины при цене иска равной 1 млн. рублей).

Разберем конкретный пример:

Ранее в статье, вместе с Вадимом мы рассчитали неустойку за нарушение сроков передачи квартиры. У нас получилось 2 844 465 рублей.

Эта сумма больше 1 млн. рублей, а значит госпошлину заплатить придется.

Производим расчет (для удобства я делаю это в 2 этапа, хотя можно и в один):

1) Считаем госпошлину на всю сумму (по формуле, приведенной выше) :

13 200 рублей + 9 222,33 рубля (0,5% от суммы 1 844 465 рублей) = 22 422,33 рублей.

2) Уменьшаем госпошлину на 13 200 рублей:

22 422,33 рублей – 13 200 рублей = 9 222,33 рублей

У нас получилась госпошлина 9 222,33 рублей. Кстати, ее мы тоже предъявим к взысканию с застройщика.

14. Куда платить госпошлину?

Госпошлину, которая получилась у вас при расчете, необходимо оплатить по реквизитам суда, в который вы собираетесь подавать исковое заявление.

Реквизиты можно узнать следующим образом:

1) Зайдите на сервис ГАС РФ «Правосудие»

2) Выберите раздел «Федеральные суды общей юрисдикции»

3) В поле «Наименование судебного органа» укажите название того суда, куда вы планируете обращаться и нажмите «Найти».

4) В результатах поиска выберите свой суд, перейдите на его официальный сайт, где и сможете найти реквизиты для уплаты госпошлины.

15. Подаем иск в суд.

После того, как вы сформировали иск (вместе с приложениями) и оплатили госпошлину, необходимо все это подать в суд.

Сделать это можно одним из следующих способов:

  • по почте (курьерской службой);
  • самостоятельно через канцелярию суда;
  • самостоятельно путем электронной подачи через систему ГАС «Правосудие».

Если решите подавать самостоятельно через канцелярию суда:

Заранее на официальном сайте суда выясните дни и часы, в которые осуществляется прием исковых заявлений. Лучше всего подавать иск с утра. Если приедете в суд к открытию – сэкономите время на ожидание в очереди.

После поступления иска, у суда по закону есть 5 дней для того, чтобы решить вопрос о принятии его к производству. По факту этот 5-дневный срок очень часто растягивается на более длительный период. Таковы реалии нашей судебной системы.

Если с иском все в порядке – суд его примет, о чем вынесет соответствующее определение. Если же суд что то не устроит – от вынесет определение об оставлении иска без движения и предоставит вам срок для устранения выявленных недостатков.

Очень важный момент!

С момента, когда вы подали иск и до момента, когда вы получите решение и исполнительный лист – регулярно проверяйте свой почтовый ящик.

Судья будет уведомлять вас по почте (в редких случаях, по телефону). Судебная корреспонденция хранится на почте всего 5 дней, а после отправляется обратно в суд. Не успеете получить письмо из суда – будете ломать голову, что же вам приходило.

Для суда же, тот факт что вы не успели, роли не играет и суд посчитает вас уведомленным. Со всеми вытекающими последствиями.

Также, для отслеживания вашего дела в суде (чтобы понять, что происходит с вашим иском, когда будет заседание, когда суд вынес решение и т.д.), воспользуйтесь сервис ГАС РФ «Правосудие» (о нем я уже упоминал выше) — выберите свой суд и найдите свое дело в разделе «Судопроизводство».

16. Рассмотрение иска судом.

Как правило, иски о взыскании неустойки рассматриваются судами не менее чем в два заседания.

Предварительное заседание является обязательным и проводится судьей с вызовом истца (дольщика, то есть вас) и ответчика (застройщика). На нем представитель застройщика обычно приобщает к материалам дела отзыв на иск.

Суть отзыва сводиться к одному из двух: либо застройщик считает что неустойка вообще не подлежит взысканию, либо она должна быть существенно уменьшена.

Обязательно возьмите у представителя застройщика экземпляр отзыва прямо в судебном заседании (по закону он и так обязан предоставить экземпляр и вам, и суду). Отзыв необходимо тщательно проанализировать и подготовить свои контраргументы по каждому доводу. Желательно письменно, чтобы они остались в материалах дела (на случай если вы не согласитесь с присужденным размером и захотите обжаловать вынесенное решение).

Основное судебное заседание также проводится с вызовом сторон – дольщика и застройщика. На нем то и решается судьба вашего требования, а если говорить более приземленно – сколько именно вам присудит суд.

Ваша основная задача в судебном процессе – убедить судью в том, что оснований для уменьшения неустойки нет, а доводы застройщика являются необоснованными и не должны приниматься во внимание.

? При подготовке контраргументов я рекомендую вам изучить судебную практику и обязательно ознакомиться с этой статьей.

Так вы сможете понять, какие доводы застройщиков обычно учитываются судом, а какие можно аргументированно отмести.

Еще лучше, если вы заранее ознакомитесь с решениями по аналогичным делам, которые принимал судья, рассматривающий ваше дело. В этом случае вы будете знать, чем обычно он руководствуется.

Очень часто застройщики стараются затянуть процесс рассмотрения дела в суде (оно им на руку) – просят отложить судебное заседания в связи с болезнью или занятостью представителя, ссылаются на необходимость предоставления доказательств их невиновности и т.д.

Возражайте!

После того, как суд принял ваш иск, он направил один экземпляр застройщику. А это значит, что застройщик заранее в курсе ваших требований и у него было достаточно времени для подготовки к процессу.

А болезнь представителя застройщика не является уважительной причиной для отложения судебного заседания, ведь вы судитесь с юридическим лицом (компанией), а не гражданином.

О всех тонкостях и нюансах судебных тяжб рассказывать можно долго. Как участвовать в судебных заседаниях, приводить аргументы, возражать и т.д. – полное понимание этих процессов приходит с практическим опытом.

Если у вас возникнут вопросы связанные с неустойкой — НАПИШИТЕ НАМ!
Мы обязательно ответим!

Сейчас же перейдем к моменту, когда суд вынес решение, которым удовлетворил ваш иск.

В решении суд должен определить и указать:

  • сумму взысканной неустойки;
  • сумму взысканных убытков (если вы предъявляли данное требование);
  • сумму компенсации морального вреда (если вы предъявляли данное требование);
  • сумму взысканного штрафа (50% от присужденной судом суммы);
  • сумму взысканных расходов на оплату услуг юриста (если ваше дело вел юрист);
  • сумму взысканную в качестве компенсации расходов по оплате госпошлины (в случае удовлетворения иска госпошлина взыскивается с ответчика).

17. Получение решения и исполнительного листа

Если решение полностью вас устраивает и вы не собираетесь его обжаловать, то отсчитайте один календарный месяц от даты, когда оно было изготовлено в окончательной форме (это можно выяснить или у судьи (помощника, секретаря) или в канцелярии).

Именно по истечении этого срока решение вступит в законную силу, а значит вам нужно будет получить его вместе с исполнительным листом и перейти к процедуре исполнения – то есть фактического взыскания денег с застройщика.

Немного огорчу вас – на практике очень часто суды не своевременно отписывают решения в окончательной форме, поэтому процесс его получения может затянуться.

Исполнительный лист следует заказывать после вступления решения в законную силу. В большинстве судов действует именно такая процедура – заказываешь, а через некоторое время получаешь.

Некоторые идут в ногу со временем и поэтому заказать исполнительный лист можно прямо на их официальном сайте. Процесс получения исполнительного листа может также затянуться (например, как в этой истории).

Он выдается в единственном экземпляре. Ни в коем случае его не потеряйте. Восстановление займет немало времени.

18. Исполнение решения суда. Получение денег.

После получения судебного решения с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительного листа переходим к его исполнению, то есть получению присужденной суммы.

Сделать это можно либо обратившись в банк, в котором у застройщика есть действующие расчетные счета, либо к судебным приставам по месту нахождения ответчика (в тот район, где у застройщика юридический адрес).

Давайте рассмотрим оба варианта:

1) Исполнение судебного решения о взыскании неустойки с застройщика через банк.

Этот способ очень удобен. Если на расчетном счете застройщика есть денежные средства, банк их незамедлительно спишет. Без предварительного уведомления застройщика.

Заранее соберите информацию об открытых счетах застройщика. Для этого можно обратиться с официальным запросом в налоговую инспекцию того района, где застройщик стоит на учете.

Возможно кто-то из других дольщиков уже взыскивал деньги – выясните у них, куда лучше обращаться и есть ли вообще деньги на счетах застройщика (налоговая, к сожалению, такой информации не представит). На этом этапе любая информация может оказаться ценной и полезной.

Перед поездкой позвоните в банк, в который вы планируете обращаться и выяснить куда именно можно подать заявление с исполнительным листом. Вообще, принять это заявление у вас обязано любое отделение банка (а потом передать его в работу своей юридической службе). Но в целях ускорения процесса и экономии ваших сил – везите туда, куда скажут.

Заявление для банка необходимо подготовить в 2-х экземплярах.

Один экземпляр вы передадите в банк, другой останется у вас (не забудьте получить на нем отметку банка о приемке заявления в работу).

Заполните заявление, приложите к нему оригинал исполнительного листа и в путь! (В некоторых банках просят заполнить заявление по их образцу. В этом случае вы сможете быстро переписать все данные с заранее подготовленного образца).

По закону (ч.5 ст.70 ФЗ «Об исполнительном производстве) банк обязан произвести списание денежных средств незамедлительно после обращения взыскателя!

На практике, это происходит в течении 1-2 дней с момента вашего обращения. Банк обосновывает это необходимостью юридической проверки поданных вами документов.

Если деньги на счету застройщика есть — ОТЛИЧНО! ? На этом историю с взысканием неустойки можно заканчивать.

Если денег недостаточно, то банк может произвести частичное списание (в размере доступной суммы), а потом поставить исполнительный лист на картотеку (в ожидание, когда на счете появятся деньги), либо возвратить его вам (с отметкой о частичном исполнении).

После получения листа можно попробовать подать его в другие банки, где у застройщика открыты расчетные счета или обратиться к судебным приставам по месту нахождения ответчика.

2) Исполнение судебного решения о взыскании неустойки с застройщика через службу судебных приставов.

К приставам можно обратиться как сразу же после получения исполнительного листа в суде, так и при отсутствии денег на счетах застройщика (после обращения в банки).

Основное отличие в том, что у приставов, как правило, все длиться намного дольше, в силу установленной законом последовательности действий.

Кстати, исполнение через банк, приоритетнее еще и с той точки зрения, что списание происходит оперативно, без уведомления застройщика. Когда же исполнением занимается пристав, он направляет застройщику постановление о возбуждении исполнительного производства и дает срок для добровольного исполнения.

По-сути застройщик получает дополнительное время для возможных недобросовестных действий.

Для передачи исполнительного листа в работу пристава также готовим заявление в 2-х экземплярах. К заявлению прилагаем оригинал исполнительного листа и подаем.

Проследите, чтобы при приеме на вашем экземпляре заявления поставили соответствующую отметку.

Одновременно с этим, выясните у лица, принимающего ваше заявление, номер телефона и дату, когда можно будет узнать ФИО пристава, которому будет передан ваш лист. Возможно вам сразу назовут его имя дадут контактные данные и часы приема.

Основная рекомендация тут – не пускайте все на самотек.

Регулярно контролируйте действия пристава – связывайтесь с ним по телефону, ходите на прием (делайте все, чтобы он помнил о вас и хотел поскорее произвести взыскание).

Иначе высока вероятность, что процесс затянется (или хуже того – вообще остановится).

Если вы не согласны с тем, что делает пристав или видите что он совсем не торопится – письменно обращайтесь к его руководству, а копию направляйте в ФССП РФ (центральный аппарат).

Такая активная позиция позволит вам поскорее получить взысканную с застройщика неустойку.

В завершении мы хотим пожелать вам квартир без просрочек! Ну а если совсем без просрочек не получится, то хотя бы с минимальной и обязательно с достойной компенсацией!

Уверены, что этот материал вам в этом поможет.

Если вы хотите узнать сумму неустойки, которая полагается вам по закону, задать вопросы, связанные с взысканием неустойки или воспользоваться нашими услугами — НАПИШИТЕ!

А чтобы получить консультацию, звоните (812) 380-84-23 или +7-901-373-43-23

Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания

Правительство РФ с 1 апреля 2020 года уполномочено принимать решения об «особенностях применения» неустоек и иных финансовых санкций в сфере долевого строительства (ч. 3, 4 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Всего пара дней понадобилась Правительству для разработки и публикации Постановления от 02.04.2020 № 423, которым эти особенности утверждены.

Предлагаем обзор и оценку новых правил начисления и взыскания неустоек по Закону № 214-ФЗ, действующих в 2020 году.

1. Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423). Это практически 9 месяцев.

От неустойки освобождены все застройщики. Не имеют значения: причины и количество дней просрочки, наличие/отсутствие препятствий к передаче квартиры до/после введения карантина и какие-либо иные обстоятельства.

Считаем такое решение спорным.

Во-первых, 9 месяцев – не слишком ли много, учитывая, что сегодня никто не знает сколько продлится карантин, каковы будут его последствия для отрасли и конкретного застройщика.

К примеру, в отношениях с бизнесом государство не продлевало сроки уплаты налогов на 9 месяцев и, тем более никого не освобождало от их уплаты.

Во-вторых, зачем такая радикальная мера? Существуют же законные правила, позволяющие в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств снижать неустойку. Причины, по которым решено отказаться от их применения, неочевидны.

Пресловутый баланс интересов сторон, о котором регулярно вспоминают застройщики, ходатайствуя о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, отодвинут на задний план. Проблемы отрасли будут решать за счет дольщиков. Хотя многие из них тоже в непростом положении, вынуждены обслуживать кредиты и, дожидаясь своей квартиры, жить в арендуемой.

Кстати, расходы на вынужденный наем квартиры за апрель-декабрь 2020 года с застройщиков не взыскать. От возмещения убытков, причиненных дольщику в этот период, застройщики также освобождены.

В-третьих, недобросовестные застройщики непременно воспользуются «периодом безнаказанности» и не будут спешить с завершением строительства и/или передачей квартиры.

Вот примеры ситуаций из нашей практики. Дом достроен, своевременно сдан, но в одной квартире недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. В другой не завершены работы по «чистовой» отделке. Сроки передачи истекли полгода назад. Возможность устранить недостатки (недоделки) была, но застройщик сосредоточился на строительстве очередного корпуса ЖК. Теперь же ему и вовсе незачем торопиться, можно смело ждать нового года.

Пример определения периода начисления неустойки (с учетом Постановления 423).

Срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31 декабря 2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.

2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ

Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком — нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года.

Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ — не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика.

Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев.

Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени — большой вопрос.

3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020

До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.

Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:

«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».

Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.

Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?

Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.

Неустойка по договору долевого строительства

Каждому человеку нужно своё жильё. Сейчас, чтобы решить этот вопрос приходится тратить много времени на выплату ипотеки или на ожидание в очереди за квартирой по государственным программам.

Проблемы возникают даже тогда, когда деньги вложены в строительство нового жилья, но застройщик не собирается в оговоренный срок сдавать объект. В итоге ни в чём не повинные граждане снова вынуждены ждать, перебиваясь на съёмных квартирах.

Законом предусмотрена компенсация, которую можно взыскать с застройщика, нарушившего сроки строительства.

Как это делается, рассказывается далее.

Когда и за что можно требовать неустойку

Итак, 30.12.2004 принят Закон № 214-ФЗ, определяющий порядок выплаты пени за нарушение договора долевого строительства.

В силу соглашения Застройщик обязан передать Дольщику, возведённый им объект недвижимости в установленный срок.

Нарушение этого условия влечёт образование неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день выполнения обязательств по передаче квартиры, от суммы оплаты по договору за каждый просроченный день.

С 16.12.2019 по 09.02.2020 размер ставки составляет 6, 25 % годовых. С 10.02.2020 — 6 %.

Важно! Когда стороной договора долевого участия выступает гражданин, неустойка подлежит оплате в двойном размере.

Как правильно посчитать пени

Период задолженности исчисляется со дня завершения работ по договору до дня фактического исполнения.

Например, по соглашению срок передачи застройщиком квартиры не позднее 4 квартала 2019 года, а фактически жилое помещение передано только 08.02.2020, просрочка исполнения обязательства составляет 40 дней (с 01.01.2020 до 08.02.2020) при стоимости 500 тыс. руб.

Неустойку можно рассчитать по следующей формуле.

(1/300 (ставка рефинансирования) х 6,25 % х (цена по договору) х (количество просроченных дней) X 2).

В нашем случае получается: 6, 25 % х 1/300 х 500 000 х 40 х 2 = 8 333, 33 р. — за каждый день.

Как определить срок просрочки

Для применения указанной формулы нужно правильно вычесть количество дней передачи объекта собственнику.

В силу закона, квартира считается переданной дольщику в день подписания им соответствующего акта приёмки.

Просрочка — количество дней, прошедших после даты, когда объект должен быть сдан по договору до дня подписания акта. Получившееся число — период просрочки.

Что нужно знать для расчёта

Для определения размера неустойки необходимо внимательно изучить договор и установить следующие факты:

  • плановый срок окончания строительства;
  • дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • цену;
  • ставку рефинансирования, действующую на момент исполнения обязательства;
  • день передачи квартиры по акту или иному документу.

Порядок действий если застройщик нарушил срок сдачи дома

В случае несвоевременного завершения строительных работ по строительству жилого объекта, дольщику необходимо действовать следующим образом.

1. Подготовить и направить в адрес организации претензию с требованием о выплате неустойки.

2. Предъявить в суд исковое заявление о взыскании компенсации за просрочку передачи квартиры (дома) по договору.

Досудебная претензия застройщику

Она пишется в произвольной форме. Между тем в ней нужно отразить:

-фактический день передачи объекта и количество просроченных дней;

-формулу расчёта и размер неустойки;

-платёжные реквизиты;

-срок для добровольного исполнения.

Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении на юридический адрес организации (содержится в базе данных ЕГРЮЛ) или вручить представителю лично под расписку.

Когда подавать претензию

Требование по неустойке нужно предъявлять после передачи объекта участнику долевого строительства по соответствующему акту.

Порядок получения компенсации

Помимо неустойки в суде возместить нарушенные права можно следующим образом.

Моральный вред

Заявляя размер этой денежной компенсации, истец должен обосновать предъявленную сумму и объяснить суду, какие физические и нравственные страдания им были получены в результате неправомерных действий ответчика.

К ним могут относиться: потеря аппетита, сна, получение нервных потрясений и другое. Закон не ограничивает истца в определении суммы компенсации, главное, чтобы она была разумной и справедливой.

Убытки

К расходам понесённых истцом можно отнести выплаты за съём жилого помещения для проживания по договору найма. В процессе нужно будет представить сведения об отсутствии у истца другого жилья, и как следствие возникновение вынужденной необходимости тратить деньги на съёмное вместо своевременного переезда в новую квартиру.

Сумма убытков складывается из выплат по договору найма жилого помещения.

Штраф

Его размер определяется в виде 50 % от суммы, присужденной судом в пользу заявителя. По каждому делу размеры штрафных санкций разные.

Перечисленную компенсацию нужно отразить в досудебной претензии и в иске.

Штраф взыскивается независимо от заявленных требований.

Судебный порядок взыскания неустойки

Если по истечении претензионного срока ответ не получен либо застройщик отказался добровольно исполнять требования, необходимо составить исковое заявление и подать его в суд.

Порядок его подготовки зависит от того, в какой суд будет подан иск.

Эту процедуру лучше доверить профессиональному юристу или адвокату, специализирующемуся на таких делах.

Важно! Расходы, понесённые на оплату услуг представителя в суде и другие затраты связанные с рассмотрением спора подлежат возмещению проигравшей стороной.

В какой суд подавать иск

Иск направляется в районный (городской) суд по месту жительства.

Предприниматель или организация должны подавать его в Арбитражный суд по месту нахождения либо по адресу регистрации организации Застройщика (на выбор).

Составление иска

Исковое заявление подготавливается в порядке статей 131, 132 ГПК РФ для районного суда и 125, 126 АПК РФ для арбитражного.

В любом случае оно должно в себе содержать:

-название суда, его адрес.

-данные об истце: Ф.И.О., адрес места жительства, номер телефона, электронную почту.

-сведения об ответчике: наименование организации её местонахождение.

При составлении иска указывается та же информация, что и в претензии. В дополнение нужно сделать ссылки на правовые нормы, подтверждающие доводы истца.

Важно! Иск необходимо подписать и поставить дату.

Далее, к заявлению нужно приложить все документы подтверждающие нарушения обязательств по договору и образование неустойки, после чего подать собранные материалы в суд.

Можно направить документы по почте заказным письмом. В этом случае нужно сохранить квитанцию об отправке.

Лучше всего отнести исковое заявление в суд лично. Дежурный помощник судьи, изучив поданные документы примет их либо скажет, что необходимо дополнить.

Размер госпошлины за обращение в суд

Перед обращением в суд нужно внести обязательный платёж. Его размер определяется в зависимости от суммы заявленных исковых требований. Рассчитать размер оплаты можно на официальном сайте суда, в который будет подано заявление, в разделе — калькулятор госпошлины.

Чек-ордер об оплате прилагается к иску.

Процедура судебного разбирательства и сроки

В судах общей юрисдикции процесс рассмотрения спора проходит с обязательным участием сторон либо их представителей.

Во время процесса истцу нужно обосновать свою позицию и на законных основаниях убедить суд в правомерности заявленных требований.

Участие в деле можно обеспечить через представителя по нотариальной доверенности. Срок рассмотрения дела не может превышать 3-х месяцев.

При увеличении суммы исковых требований сроки обнуляются.

В арбитражных судах иск может быть рассмотрен без участия сторон лично судьёй, если его сумма не превышает 250 тыс. руб. (упрощённый порядок). В иных случаях дело рассматривается по общим основаниям с вызовом сторон.

Срок рассмотрения для упрощённого порядка составляет 2 месяца.

В иных случаях дело рассматривается 3 месяца, ввиду особой сложности срок может быть продлён до 6 месяцев.

Как получить компенсацию за просрочку после решения суда

При отсутствии апелляционной жалобы, вынесенный судебный акт вступает в силу по истечении 1-го месяца или 15 дней при упрощённом производстве.

После чего в суд, рассмотревший иск нужно предъявить заявление о выдаче исполнительного листа.

Полученный документ вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства направляется к судебным приставам-исполнителям по месту нахождения организации — должника.

В течение 2-х месяцев приставы обязаны взыскать присужденную компенсацию.

Заключение

Судебная практика по указанной категории дел складывается в пользу граждан. Поэтому смело применяйте полученные знания и взыскивайте денежную компенсацию.

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *