Раздел квартиры на студии

Содержание

Как разделить квартиру на студии и увеличить доход на 75%

Стратегия: Деление квартиры на студии
Финансовый результат: 35 тысяч в месяц
Программа: Сдача в аренду недвижимости
Тренер: Николай Мрочковский

Покупка квартиры может стать выгодной инвестицией либо источником пассивного дохода, но только если вы приобретаете ее на свои деньги. Если же вы берете ее в кредит, выплата ипотечных процентов съедает все арендные доходы и вы останетесь в минусе.

Именно такая ситуация сложилась у Николая Мрочковского. Приобретенную в Подмосковье квартиру он мог сдавать самое большее за 22 тысячи в месяц, тогда как ипотечные выплаты составляли 25. Чтобы выйти в прибыль, он решил разделить квартиру на две отдельно сдаваемые студии.

Принципы студийного ремонта и выбора обстановки

Главная особенность такого деления:

  • Обе студии должны являться отдельным жильем, и, несмотря на меньшую площадь, обеспечивать арендатору приемлемый комфорт. Чтобы добиться этого, Николай использовал сразу несколько принципов.

Компактная, многофункциональная, складная мебель на одного человека. Большая семья не станет заезжать в студию площадью 17 кв.м., ее арендатором будет один человек, ищущий недорогое жилье, и обстановку надо подбирать, исходя из этих условий. Одноместный раскладной диван, складывающийся у стены столик на одного человека, небольшой шкаф успешно обеспечат его потребности и в то же время оставят достаточно жизненного пространства.

То же самое касается и кухни – небольшая раковина, плита, холодильник в половину обычной высоты. Одному человеку не нужно хранить горы продуктов. Наибольший объем работ занимает санузел – каждая студия должна иметь отдельный. Николай нашел очень удачный вариант совмещенного санузла с раковиной и душем, занимающий всего 2 кв.м. Особое внимание следует уделить трубам дополнительной подводки ко второму санузлу и кухне – их нужно скрыть.

Наконец, сама перегородка между студиями выполнена из гипсокартона с шумоизоляцией.

Весь ремонт занял 17 дней, и из одной квартиры получились две небольшие достаточно уютные студии на одного жильца.

Сдача в аренду и получение прибыли

Небольшая стоимость аренды и близость железнодорожного вокзала, с которого можно легко уехать в Москву, позволили быстро найти арендаторов. Николай вообще все организовал быстро, переделка началась уже на следующий день после того, как он получил ключи. Сам ремонт занял 17 дней, и за неделю после окончания работ обе студии были заселены.

Общая арендная плата составила 35 тысяч, что на 10 тысяч превышает выплаты по ипотеке. Таким образом, за счет правильного ремонта и разделения Николай фактически получает квартиру бесплатно, плюс обеспечил себе стабильный пассивный доход.

В тесноте да в обиде: в Москве стали продавать псевдостудии

На вторичном рынке жилья в Москве стали появляться псевдостудии — на это обратили внимание риелторы. Такое жилье создают путем перепланировки обычных квартир: однушку, двушку или трешку разделяют на несколько крошечных студий с отдельной кухней и санузлом. Стоят они дешевле, но не все покупатели понимают связанные с ними юридические риски. Подробнее об этом — в материале «Известий».

Перепланировали, перепланировали

Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. На YouTube размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.

Плюсы для покупателей, конечно, находятся. Студии дешевле, чем квартиры, и удобнее, чем комнаты, — за счет отдельного санузла и кухни. Но эксперты советуют относиться к ним с осторожностью.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Майшев

Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше восьми, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.

Студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но владельцы арендного бизнеса рассказывают на YouTube и о преобразовании однушек. В этом случае приходится переоборудовать под комнату кухню. Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего пять.

По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России профессора Александра Цыганова, это не частая, но и не единичная ситуация в городах с дорогими квартирами и старым жилым фондом с коммунальным заселением, то есть в Москве и Санкт-Петербурге.

«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил он «Известиям».

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Майшев

Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко отметила, в Москве владельцы такого жилья не всегда приводят в порядок электросети и водопровод до продажи. «На словах обещают узаконить коммуникации в каждой комнате. Но на практике я еще не встретила «студии» с узаконенным подведением коммуникаций. Обычно таким жильем обзаводятся покупатели, которые хотят жить в пешей доступности от метро, но не располагают достаточной суммой на полноценную квартиру», — рассказала она.

Александр Цыганов подчеркнул, что студии всё же остаются долями. «Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется еще больше сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.

Дареный конь

«Известия» изучили предложения по студиям в переоборудованных квартирах на сайте «ЦИАН». Их немного. Авторы объявлений не говорят прямо о перепланировке. Это можно установить по косвенным признакам: фотографиям и метражу — общая площадь жилья не больше 10–13 кв. м. Кроме того, все они находятся на первом этаже, а одна — на цокольном.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Продавцы не указывают и на то, что продается именно доля, а не студия. По словам адвоката по недвижимости Владислава Харитонова, в данных ситуациях речь идет исключительно об общедолевой собственности, поэтому нельзя называть продаваемое жилье студиями.

«Это не деление на студии, а деление на доли. В праве собственности на квартиру может быть две или несколько долей. Как правило, существует какой-то порядок пользования долями, то есть за каждой, например, закрепляется комната. Это в принципе законно, но незаконно называть долю студией — это обман потребителя», — сказал он «Известиям».

Как отметила Елена Мищенко, в Москве сделку предлагают провести договором дарения доли. Харитонов пояснил, что это сомнительная схема.

«С помощью дарственной продавцы уходят от налогов с продажи имущества. Кроме того, это позволяет им обойти еще одну процедуру. Дело в том, что если у тебя в собственности доля, ты в первую очередь должен предложить ее своим содолевикам. Продать ее другим людям можно, только если содолевики откажутся. Если одаряемое лицо не является близким родственником дарителя, то ему придется заплатить налог, что, конечно, невыгодно для получателя доли», — отметил он.

Фото:

Адвокат добавил, что покупатели в этом случае несут определенные юридические риски. «Во-первых, при последующей перепродаже придется либо снова уходить в дарение, либо заморачиваться с предложением доли содолевикам. Во-вторых, если возникнут судебные разбирательства по определению проекта пользования долями, может не получиться доказать, что конкретная комната находится в пользовании конкретного человека. В-третьих, мы же понимаем, что это не совсем дарение. Деньги передаются как-то вчерную. Аннулировать такую сделку будет сложно, придется доказывать, что деньги вообще передавались», — пояснил Харитонов.

Авторы объявлений о продаже крохотных студий на «ЦИАНе» подчеркивают, что условия сделки у них особые. «Оплата только наличными. К сожалению, ипотека, материнский капитал не подходят», — сказано в одном из найденных «Известиями» объявлений. «Ипотека и маткапитал НЕ рассматриваются! Полное юридическое сопровождение! Быстрый выход на сделку», — написано в другом.

Центр и окраины

Елена Мищенко отмечает, что больше всего псевдостудий расположено на юге Москвы — в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове. «Цена таких предложений соразмерна стоимости комнаты в соответствующем районе. Например, псевдостудию площадью 10 кв. м на первом этаже 12-этажного панельного дома в районе Люблино можно приобрести за 1,7 млн рублей», — говорит представитель «НДВ — Супермаркет недвижимости».

Фото:

Генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказал «Известиям», что такие варианты жилья встречаются и в Северной столице, особенно в исторической части города.

«Подобные объекты появляются путем деления бывших коммуналок. Площадь таких лотов — менее 25 кв. м. В среднем — от 14 до 18 квадратов. Как правило, они появляются на первых этажах и являются не отдельной жилплощадью, а долей. Основной сложностью и опасностью для тех, кто хочет купить студию в центре, является неузаконенная перепланировка. При обнаружении данного факта владельца могут обязать вернуть объект в первоначальное состояние. Такая операция является крайне трудоемкой и дорогостоящей. Кроме того, отметим, что ответственность за перепланировку возлагается на хозяина помещения, а не на того, кто ее сделал», — сказал он.

Эксперты сходятся в одном — к псевдостудиям следует относиться с крайней осторожностью. Они могут быть совершенно узаконены по части перепланировки и коммуникаций, но нужно иметь в виду, что покупатель приобретает долю в квартире, а у нее особенный юридический статус. Даже если это условие устраивает клиента, то сделку следует совершать «по-белому», иначе сложностей не избежать.

Инвестиции в новостройки с разделением квартиры на студии

Люди, которые хотят надежно вложить деньги, традиционно рассматривают недвижимость как один из наиболее очевидных вариантов. Но не у всех есть средства на покупку квартиры, а доход с аренды обычно не покрывает ипотечных выплат. Стратегия новостроек с разделением квартиры на студии решает обе эти проблемы и позволяет инвестору повысить доходность своих инвестиций в полтора-два раза.

  • Эта стратегия основана на бестселлере Роберта Кийосаки “Богатый папа, бедный папа” и адаптирована к современным российским реалиям. Её суть заключается в том, что инвестор покупает квартиру в ипотеку, делит ее на отдельные студии и сдает арендаторам. Разделение квартиры на студии позволяет в 1,5-2 раза повысить доходность с одного квадратного метра. Даже если квартира куплена полностью на ипотечные деньги. Доход с аренды двух студий превышает ежемесячные выплаты по кредиту, а все что сверху – идет в карман инвестору. Получается, что квартира покупается за счет банка, но долг банку фактически выплачивают арендаторы. Инвестор даже с нулевыми вложениями имеет дополнительный пассивный доход.

    Когда ипотека будет выплачена чужими руками, инвестор сможет забрать себе полную сумму арендных платежей. К тому же к этому времени сама квартира вырастет в цене.

    Сфера Недвижимость
    Стартовый капитал 500 000 – 600 000 рублей (на ремонт)
    Надежность Высокая
    Цель инвестиций Жить на доход с аренды, разделив квартиру на несколько студий и получая пассивный доход от 10 до 30 000 рублей с каждой студии
    Доходность от 15%
    Чистый пассивный доход за год от 100 000 рублей

    Как вложить деньги в квартиру с максимальной выгодой: особенности и преимущества стратегии новостроек

    «Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам.»

    (с) Уильям Хэзлитт

    С инвестиционной точки зрения свою квартиру можно сдавать и 2 года, и 20 лет, и даже больше, если все это время она растет в цене и приносит хороший пассивный доход.

    Самая простая инвестиционная стратегия в недвижимости – купить квартиру и сдать её в аренду. Покупка новостройки с распилом на студии имеет перед ней ряд преимуществ, ведь получается, что фактически вы сдаете не одну, а две жилплощади:

    • Привлекательность новостройки. Новостройки имеют удобную планировку и новые коммуникации. Это комфортное современное жилье. Сделать в такой квартире ремонт и выгодно сдать ее в аренду проще, чем “вторичку”.
    • Невысокая стоимость покупки. Новостройку можно купить недорого. Стоимость покупки можно снизить, если совершить сделку до введения дома в эксплуатацию. В регионах цена покупки может составлять 0,5- 1 млн. рублей. Застройщики часто проводят акции и предлагают существенные скидки.
    • Возможность купить за кредитные деньги по минимальной процентной ставке. Процентная ставка по ипотеке на новостройки рекордно низкая – в Сбербанке можно взять ипотечный кредит под 7,4% годовых. Есть льготные условия для молодых семей и семей, имеющих двух и более детей.
    • Новостройка вырастет в цене. Большинство новостроек имеют хороший потенциал роста цены в будущем. Если правильно выбрать дом и квартиру, прирост может составить 30-40% за полтора года.
    • Выгоды студий для сдачи в аренду.

    Вот цены на аренду студий в Санкт-Петербурге:

    Цены на аренду однокомнатных квартир:

    А вот цены на аренду трехкомнатных квартир:

    На студиях в Санкт-Петербурге можно получать доход 1 тысячу рублей с каждого квадратного метра в месяц. В случае с однокомнатной квартирой доход с квадратного метра примерно в 1,5 раза меньше. Если в квартире несколько комнат, соотношение цена/площадь будет еще ниже.

    При покупке квартиры человек платит за квадратные метры. Но в случае с арендой площадь не имеет большого значения и лишь косвенно влияет на цену. Арендаторам куда важнее расположение жилья и ремонт, а также состояние мебели и бытовой технике. Поэтому удачно расположенные и хорошо укомплектованные студии могут сдаваться по цене выше, чем однокомнатная квартира.

    • Возможность выгадать на покупке квартиры на первом этаже. Квартиры на первом этаже стоят дешевле на 10-15%. Для этой стратегии первый этаж имеет преимущества (в ходе перепланировки так называемые “мокрые точки” можно располагать в любом месте).
    • Ежемесячный денежный поток. После заселения жильцов инвестор будет получать доход ежемесячно.

    Откуда именно берется ваш доход, как формируется

    Доход инвестора – разница между стоимостью аренды двух студий и суммой выплат по ипотеке. Когда ипотека выплачена, вся сумма от аренды идет в карман собственника квартиры.

    В случае с однокомнатной квартирой инвестор обычно получает пассивный доход 5-15 000 рублей в месяц на этапе выплаты ипотеки и весь доход с аренды (20-55 000 рублей в месяц) после того как ипотека выплачена.

    Какой доход приносят вложения в недвижимость и за какой срок

    Насколько доходными окажутся ваши вложения в недвижимость, зависит от нескольких факторов:

    • цена покупки;
    • стоимость аренды;
    • сумма первоначальных вложений;
    • размер ипотечных выплат.

    Если однокомнатную квартиру в Москве можно сдать за 30 000 рублей, то две студии – за 50-55000 рублей. В случае покупки без первоначального взноса платеж по ипотеке обычно чуть выше, чем стоимость аренды – при арендной ставке 30 000 платеж по ипотеке может составить примерно 35 000. Если же разбить квартиру на студии, доход инвестора составит:

    стоимость аренды – платеж по ипотеке (55 000 – 35 000) = 20 000 рублей

    Если квартира куплена с добавлением своих денег, ипотечные выплаты будут ниже, а доход – выше. После выплаты ипотеки доход составит 55 000 рублей.

    Срок выхода на этот уровень дохода – от 1 месяца до 2-3 месяцев (в зависимости от того, как быстро нашли квартиру и сделали ремонт).

    Эта стратегия хорошо работает не только в Москве, но и в регионах. Там арендные ставки ниже, но и стоимость квартиры меньше. Уровень доходности новостроек по разным регионам отличается несущественно.

    Как инвестировать в квартиру с высокой надежностью

    Инвестировать в квартиру имеет смысл только после тщательного анализа и расчета доходности. Если правильно выбрать объект, он гарантированно будет приносить хороший пассивный доход и вырастет в цене со временем.
    Уровень доходности зависит от выбора места. Прежде чем принимать окончательно решение, нужно просмотреть объявления об аренде, поговорить с риэлторами и самому дать бесплатное объявление на Авито. По количеству звонков будет понятно, насколько востребованы будут студии.

    С какой минимальной суммы можно входить

    Для осуществления этой стратегии желательно иметь начальный капитал около 600 000 рублей на ремонт и перепланировку. Но она может сработать и без вложений. В этом случае инвестору нужно найти деньги на ремонт и на первоначальный взнос по ипотеке (если требуется) из других источников. В качестве таких источников могут быть использованы потребительский кредит, кредитные карты и т.п.

    Для каких целей стоит вложить деньги в квартиру

    Выгодно вложить деньги в квартиру на первичном рынке жилья может любой человек, который хочет:

    • иметь стабильные и надежные вложения в недвижимость;
    • получать дополнительный пассивный доход;
    • решить свой жилищный вопрос (одну из студий можно использовать для себя).

    Вложения в недвижимость: кейсы инвесторов

    Вот несколько кейсов инвесторов, которые уже сделали вложения в недвижимость.

    Кейс Дмитрия из Анапы

    Характеристики объекта:

    Планировка квартиры:

    Расчет доходности:

    Кейс Милы Колоколовой (Москва)

    В этом кейсе квартира уже была куплена, но перепланировка в 2 студии дала инвестору дополнительный доход 25 000 рублей.

    Площадь квартиры 42 кв.м
    Текущая стоимость 6 млн. рублей
    Стоимость на момент покупки (2 года назад) 3,5 млн. рублей
    Стоимость аренды квартиры 30 000 рублей
    Стоимость аренды 2 студий (ежемесячный пассивный доход после перепланировки) 55 000 рублей (25 000+30 000)
    Прирост ежемесячного дохода 25 000 рублей

    С чего начать инвестировать в квартиру

    Инвестировать в квартиру начинают с выбора объекта и получения кредита.
    С первой квартирой у вас вряд ли получится идеально, но даже с неизбежными ошибками объект все равно должен приносить инвестору доход. Чтобы не наломать дров, инвесторам без опыта рекомендуется пройти обучающие курсы.

    Весь процесс можно разделить на несколько этапов:

    1. Первый этап – поиск квартиры
    2. Второй этап – получение кредита
    3. Третий этап – оформление покупки
    4. Четвертый этап – ремонт квартиры с перепланировкой
    5. Пятый этап – заселение квартирантов

    На этапе поиска квартиры нужно тщательно подобрать объект для инвестиций. От его расположения, планировки, площади и других факторов будет зависеть эффективность инвестиционной стратегии. Подробности выбора объекта расписаны ниже.

    На этапе получения кредита инвестор подает заявку на кредит в один и несколько банков. Обычно для одобрения кредита нужно иметь стабильный и подтвержденный официальный доход хотя бы среднего размера. По факту даже люди с плохой кредитной историей и минимальным доходом получают одобрение кредита, если знают все нюансы.

    На этапе покупки квартиры происходит оформление сделки, и квартира становится собственностью инвестора.

    На этапе ремонта инвестор заинтересован в том, чтобы сделать ремонт максимально быстро, качественно и притом бюджетно. Это называется инвесторским ремонтом. Квартира делится перегородкой из гипсокартона со звукоизоляцией, в каждой студии делают санузел и кухонную зону. Таким образом однокомнатная квартира превращается в две студии. Если в квартире больше 1 комнаты, ее можно превратить в 3-4 студии. Это будет зависеть от площади жилья, количества окон и планировки.

    Инвесторский ремонт – это отдельная тема. Большинство людей вкладывает в ремонт квартиры 20-30% от ее полной стоимости. Это очень много. Инвестор может значительно сократить расходы без ущерба качеству, если знает тонкости инвесторского ремонта.

    На этапе заселения жильцов важно:

    • дать грамотное объявление об аренде;
    • выбрать наиболее платежеспособных квартирантов;
    • правильно заключить договор.

    Неопытные инвесторы часто страдают от арендаторов, которые съезжают, не заплатив, или портят имущество. Опытный инвестор быстро приобретает необходимый навык: умеет выбрать беспроблемных квартирантов и подстраховать себя договором и залогом.

    Если объект был выбран правильно, проблем с заселением не возникнет, а у инвестора будет возможность выбрать из нескольких желающих.

    Что нужно, чтобы начать инвестировать в квартиру в новостройке

    Выгодные вложения всегда требуют от инвестора определенных компетенций. Первый опыт может оказаться не самым прибыльным – ошибки в этом случае почти неизбежны. Но даже человек без опыта может сделать доходный проект. Если он и дальше захочет инвестировать в новостройки, следующие объекты наверняка окажутся проще в исполнении и более доходными по деньгам.

    Ключевые компетенции для осуществления этой инвестиционной стратегии – желание и опыт выбора недвижимости, получения кредита и ремонта с перепланировкой квартиры.

    Как выбрать квартиру для инвестиций

    Доходная квартира должна отвечать нескольким критериям:

    • Расположение. Лучше выбирать место точечной застройки в районе, где аренда квартир востребована.
    • Застройка. Точечная застройка для инвестора имеет преимущества перед массовой.
    • Транспортная доступность. Рядом должны быть метро и/или остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до центра города можно было добраться быстро и без проблем. Если дом расположен в области, важно наличие железнодорожного транспорта и возможность быстро доехать до города.
    • Инфраструктура района. Наличие магазинов, ТЦ, школ и детских садов повышает ценность жилья для арендаторов.
    • Планировка. Еще один важный фактор – планировка. От нее зависит, насколько просто и недорого можно будет распилить квартиру на студии (и возможно ли это вообще). Самой удачной считается планировка “распашонка”,при которой нужно лишь поставить стенку и сделать 1 лишнюю “мокрую точку”. Вот пример планировки однушки (с разделением на 2 студии) и двушки ( с разделением на две студии)
    • Этаж. Первый этаж имеет некоторые преимущества. По закону на всех этажах выше первого мокрые точки нельзя переносить. Мокрой точкой называется любое место, где есть кран или любой элемент сантехники. На первом этаже их можно располагать где угодно, со второго этажа и выше – нет.

    Это основные факторы, но есть еще десятки дополнительных параметров, которые также имеют значение.

    Как рассчитать доход на вложения в недвижимость

    Доход с квартиры – это сумма за аренду 2 студий минус выплаты по ипотеке.

    Возьмем в качестве примера квартиру площадью 45 кв. метров и стоимостью 3 миллиона рублей, взятую в ипотеку с 10% первоначальным взносом. С учетом всех сопроводительных расходов и ремонта первоначальные вложения составили 550 тысяч рублей. Ежемесячный взнос по ипотеке – 22 тысячи рублей.

    Стоимость аренды такой квартиры – 18-20 тысяч рублей. После разделения на студии их можно сдать по цене 15 000 рублей за каждую. Таким образом инвестор выплачивает ипотеку за счет арендаторов и получает дополнительно 8 тысяч рублей в месяц, 96 000 в год. Когда ипотека будет выплачена доход инвестора увеличится до 30 000 рублей в месяц (360 000 рублей в год).

    Уровень доходности = (96 000/550 000) * 100% = 17,5%

    4 риска вложений в новостройку и как их минимизировать

    Существует несколько основных рисков:

    1. Риск не получить одобрение ипотеки ( в случае с плохой кредитной историей или с отсутствием официального дохода). Как показывает практика, все, кто хотят взять кредит – находят способы и возможности.
    2. Риск, что студии будут плохо сдаваться. Этот риск можно снять, если протестировать спрос заранее, еще до покупки жилья.
    3. Риск, что платежи арендаторов окажутся выше, чем ипотека. При грамотном расчете такого быть не может. Если есть спрос на аренду есть и цена установлена на уровне среднерыночного, доход с двух студий будет выше ипотечных выплат.
    4. Риск, что арендаторы не будут вовремя платить или причинят серьезный ущерб квартире. Чтобы этого избежать, заключают грамотный договор, берут предоплату и залог, а также сразу “отсекают” неплатежеспособных или неадекватных квартирантов. Опытные инвесторы могут сделать это даже во время первого разговора по телефону.

    Система налогообложения

    Как и любой другой доход, доход с аренды облагается налогом. Не все арендодатели декларируют эти доходы, но их укрывательство чревато проблемами с налоговой службой. Чтобы этого избежать, нужно выбрать систему налогообложения и заплатить налоги.

    Сделать это можно по одному из трех вариантов:

    1. Оплата подоходного налога в размере 13% от стоимости объекта. Этот вариант может подойти владельцу 1 квартиры. Если квартир в собственности больше, есть смысл регистрировать ИП и платить по более низкой процентной ставке.
    2. Оплата 6% налога в качестве ИП. Индивидуальные предприниматели могут платить 6% вместо 13%, но при этом они должны оплачивать другие налоги и сборы, что требует дополнительного времени и денег.
    3. Оплата 6% налога через патент на аренду, который можно приобрести на срок от 1 месяца до 1 года. Такая возможность оговорена в п. 25.1 ст. 346 НК РФ. Эта схема подразумевает выплату лишь 6% от потенциального дохода с аренды, который определяется властью региона и зависит от площади. Другие выплаты отсутствуют.

    Для владельцев нескольких доходных квартир предпочтителен третий вариант.

    Вложения в недвижимость: наш выбор

    Стратегия “доходной новостройки” с разделением на студии уже опробована многими инвесторами и доказала свою доходность. Арендные ставки и сумма доходов зависят от города, расположения и стоимости квартиры.

    В Московской области можно купить небольшую однокомнатную квартиру с минимальным первоначальным взносом и получить с нее 8-12 тысяч пассивного дохода. В Москве цифры будут выше, в других регионах они могут быть чуть ниже.

    Например, в Сочи инвестор купил квартиру площадью 60м2 за 19 000 рублей собственных денег, разделил ее на две части и планирует зарабатывать на посуточной аренде 4-5 тысяч рублей в сутки (120-150 тысяч в месяц).

    Вне зависимости от географического положения стоимость аренды будет перекрывать выплаты по ипотеке, а инвестор получит пассивный доход. Со временем он выплатит ипотеку и будет забирать себе всю сумму платежей арендаторов. Скорее всего, к тому времени квартира сама по себе вырастет в цене.

    Доходность можно увеличить, если купить двухкомнатную или трехкомнатную квартиру и разделить ее на 3-4 студии.

    Эта стратегия может сработать и на вторичном рынке жилья, но новостройки имеют ряд преимуществ:

    • новостройка – это новая чистая квартира в новом чистом доме;
    • новые окна, сантехника и т.п.;
    • вложиться в ремонт нужно только один раз – в начале. Зачастую это обходится дешевле, чем переделывать “вторичку”;
    • ипотечная ставка на новостройку ниже (от 7,4 %).

    Вот еще несколько кейсов

    Кейс Алексея Толкачева

    Площадь 35 кв. метров
    Получилось 2 студии большая – площадью 18 кв. метров и маленькая – 13 кв. метров
    Стоимость аренды 25 000 рублей + 20 000 рублей
    Доходность 24% годовых

    Кейс Николая Мрочковского (Московская область, 20 км от МКАД)

    Общая площадь 36 кв. метров
    Ипотечные выплаты 25 000 рублей
    Продолжительность ремонта 17 дней
    Стоимость аренды 2 студий 35 000 рублей
    Пассивный доход 10 000 рублей

    Деление квартиры на студии дает возможность в полтора-два раза повысить доходность. В зависимости от своей финансовой ситуации, инвестор может:

    1. купить квартиру за счет ипотеки, выплатить ипотеку руками арендаторов и получить дополнительный доход;
    2. если у инвестора уже есть квартира, он может таким образом повысить свой доход с аренды в полтора-два раза;
    3. эту стратегию можно использовать для решения своего квартирного вопроса – сдавать в аренду одну студию и самому жить в другой.

    Заработать можно и на перепродаже новостройки. Но деньги быстро обесцениваются, а хорошая недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растет в цене и остается самым надежным вложением. Поэтому многие профессиональные инвесторы предпочитают зарабатывать на аренде, а не продают свои квартиры.

    Вот что говорит о недвижимости нынешний президент США и успешный инвестор:

    “Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость.”

    (с) Д. Трамп

    Вот основные рекомендации при вложении в новостройки:

    1. Использовать чек-лист при выборе квартиры и тестировать спрос на аренду.
    2. Искать хорошего подрядчика, который сделает ремонт быстро, качественно и уложится в бюджет.
    3. Тщательно считать все расходы и соотносить их с планируемыми доходам.
    4. Брать ипотечный кредит на срок не менее 15 лет.
    5. Делать ремонт быстро и быстро заселять жильцов.
    6. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налог 6% по патенту.

    Какие плюсы и минусы:

    Старт с минимальными вложениями Рост стоимости квартиры (если правильно выбрать новостройку) Ежемесячный пассивный доход Быстрый ремонт (15 дней — 1 месяц) Доходность стратегии значительно выше, чем от обычной аренды квартиры Минимальное личное участие и контроль ремонта при условии, что есть хороший подрядчик Ипотеку погасят жильцы Увеличение денежного потока после выплаты ипотеки Не слишком высокий денежный поток (по сравнению с доходными домами) Риски при покупке на этапе котлована

    Разбивка квартиры на студии

    В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.
    В самом начале хотелось бы отметить, что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину

    Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство.

    Пример квартир-студий в новостройке

    Квартиры-студии в новостройках, а также устраиваемые в результате работ по перепланировке, должны соответствовать требованиям действующих санитарных и строительных норм. Перечислим основные:

    ► Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения.

    Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, в проходной встроенный шкаф, кладовую и пр.

    ► Запрещается объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;

    Всевозможные гармошки и ширмы не отвечают требованию плотного притвора

    ► Кухню с электрической плитой объединять с комнатой вполне возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);

    ► Санузлы и кухни-ниши возможно располагать только над нежилыми помещениями;

    При перепланировке с совмещением кухни и комнаты, на плане квартиры квартира по-прежнему остаётся кухонное помещение в прежних границах.

    Перепланировка с совмещением кухни и комнаты

    При перепланировке данной однокомнатной квартиры совместили пространство кухни и комнаты.Подробнее данный проект описан

    Исключениями из их правил являются некоторые районы Московской области, в которых внутренний муниципальный регламент, допускает выход из санузла в жилую комнату.

    Также в одних районах Подмосковья можно совмещать кухню с газовой плитой и жилу комнату, а в других нельзя демонтировать ненесущую перегородку между кухней с электроплитой и комнатой без согласия собрания собственников, та как внутриквартирные перегородки относят к общедомовому имуществу.

    Деление квартиры на студии

    В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

    Надзорным органом проект с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

    Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

    Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий.

    План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры

    Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.

    Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, также потребуется устройство отдельного входа для каждой из них.

    В этом случае потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь с устройством проёма на лестничный коридор, либо разместить отдельные входы в тамбур, устроенный на площади самой квартиры.

    Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность, перед согласованием такой перепланировки потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников.

    Кроме этого, устройство входов на площади квартиры, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.

    Как показала практика, проведение собрания в многоквартирных домах сопряжены с существенными сложностями.

    Незаконная перепланировка и ее последствия

    Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно. Подобные несогласованные мероприятия зачастую приводят к необходимости масштабных и дорогостоящих восстановительных работ.

    При выявлении самовольной перепланировки надзорные органы выдают собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

    Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы.

    В случае неисполнения этих требований, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

    Подводя черту под сказанным, можно констатировать, что в настоящее время согласовать перепланировку с разделением квартиры на студии не представляется возможным. Перепланировка квартиры с совмещением площадей кухни и комнаты возможна при соблюдении действующих норм.

    • Для консультации по всем вопросам, касающимся перепланировки жилой и нежилой недвижимости возможно направить на нашу электронную почту нашей организации план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса.

    Кроме этого, потребуется указать контактный номер телефона, а также в каком объёме требуется участие наше участие – консультация, разработка проектной документации или полное согласование перепланировки «под ключ».

    Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

    Разделение квартиры на студии

    В данном проекте при перепланировке однокомнатной квартиры расширили санузел на площадь коридора и совместили кухню с комнатой, получив единое пространство по типу «студии». Та как между коридором и жилой комнатой оставили только условную границу, согласование такой перепланировки может быть осложнено. Надзорный орган может потребовать отделить коридор с выходом из санузла от комнаты при помощи двери. Подробнее данный проект представлен

    Деление квартиры на несколько студий

    Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

    Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой.

    Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход.

    Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них.

    Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.

    Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.

    Как показала практика нашей компании, проведение собрания в многоквартирных домах сопряжены с существенными сложностями.

    Самовольная перепланировка

About the author

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *